Starostou jste od roku 2018, ale už čtyři roky předtím jste byl táborským zastupitelem. Vzpomínáte si na dramatické začátky nové čtvrti?

Vybavuji si spíš dražbu bývalých kasárenských budov u třídy Kapitána Jaroše, kterou vyhrála firma AXR. Dosud už tam zrekonstruovala dva bytové domy.

Čím si vysvětlujete, že firma AXR „vystřihla“ dva bytové domy tak rychle a z nové čtvrti v režii města zatím není vidět nic?

Myslím, že to není srovnatelné. Ty dva domy tam stály, rekonstruovaly se, je tam jasné dopravní napojení, všechny sítě. To je mnohem komfortnější situace, než v jaké se nacházíme při plánování nové čtvrti Dvorce. I my jsme si mohli říct, že někde rovnou začneme, ale museli jsme také situovat do území druhou ledovou plochu, museli jsme se vypořádat se záměrem na dům u parku, kde jedni říkají – nic takového nám tu nestavte, a druzí, jen houšť, tam bych rád bydlel a koukal na Staré město a na park. Rozhodli jsme se postupovat urbanistickým workshopem se zapojením veřejnosti.

Dobře, tak to vezměme po pořádku. V roce 2019 se vysoutěžila demolice zbývajících budov a následovalo setkání s veřejností v rámci urbanistického workshopu. Od té doby uplynulo šest let. Akceptujete v přípravách Dvorců to, co si veřejnost přála?

Na toto setkání už jsme šli s tím, že ve Dvorcích má vyrůst obytná čtvrť, což nikdo z veřejnosti ani z opozice nezpochybňuje. Z neúspěchu předešlé spolupráce s developerem jsme se poučili, že není dobré poskytnout celé území a nechat developera, aby postavil jeden dům a pokračoval salámovou metodou podle poptávky na trhu. Výsledek by pak nemusel fungovat ani v návaznosti na okolí. Proto jsme vyslechli urbanisty, kteří mají zkušenost s přípravou velkých území, a dospěli jsme k modelu soutěže, které jsme říkali urbanistický workshop. To znamená, že v několika kolech se zadavatel se soutěžícími zájemci baví a na základě dialogu, kam může vstupovat i veřejnost, se záměr města  může postupně upravovat.

Ptám se na výsledek toho dialogu. Co bylo prioritami veřejnosti a zda jste na ně přistoupili?

Určitě na každém projednávání byl hlavní akcent dáván na parkování. Veřejnost zajímalo, jestli tam bude dost parkovacích míst. Bylo důležité, že soutěžící i organizátor workshopu to slyšeli.

Vítězem se po urbanistickém workshopu stalo studio Norma architekti s dalšími partnery. Mluvilo se o bytech, vysoké škole, mateřské škole, seniorském zařízení, parku s jezírkem, stále to platí?

My jsme řekli – udělejte z toho čtvrť k bydlení, oni začali to území nějak strukturovat. Za revoluční považuji myšlenku parku zvětšeného až do tohoto území. Někdo říká – proč další park, když už tu jeden vedle je. Ale tady se to vyloženě nabízí, abychom z větší části odstranili zeď, která dělila kasárna od parku. Ponechá se jen její segment u památníku na Popravišti. Ke kvalitnímu bydlení velkorysý veřejný prostor patří. Sešlo se tehdy 23 uchazečů, pět postoupilo do užšího výběru a nakonec zvítězil tým Norma architekti s partnery, který zpracoval územní studii. Z počtu plánovaných bytů všem soutěžícím vycházelo, že tam bude potřeba navrhnout i mateřskou školu.

Jednalo se i o dalším stupni školství, zvažovala se vysoká škola. Jednali jsme například s mecenáškou ze Španělska, která tu chtěla akademii pro romské nadané děti v České republice. Nabízeli jsme jí pozemek v severní části. Když jsme se pak domluvili v nové koalici po volbách v roce 2022, že vnímáme potřebu seniorského domu se zvláštním režimem, tak jsme tuto plochu nasměrovali k sociálnímu využití místo školského. Jen jsme záměr posunuli asi o deset metrů jižním směrem, dál od Náchodského sídliště.

Původní varianta totiž počítala i se zbořením výměníku, tam se však mezitím dobře rozjela tělocvična, je oblíbená, tak jsme došli k závěru, že nemá smysl budovu bourat. Otazníkem zůstává zamýšlený nárožní dům na rohu Kyjevské a Leskovické ulice. Mohou tam být obchody, byty, měla by tam vzniknout taková nárožní dominanta. Poblíž výstrojního skladu armády, který tu zůstává zachován, se uvažuje o ploše pro parkování, která může být i do patrové etáže. S obyvateli stávajícího bytového domu, který ve Dvorcích vyrostl jako první, řešíme odstupy.

Počet plánovaných bytů pro Dvorce zůstává stejný?

Plus mínus ano, ale architekti navrhují domy a neodpovídají na otázku, kolik bytů bude uvnitř konkrétního domu. Proto mluvíme o počtu bytů v rozmezí 500 až 650 bytů. Záleží na tom, jak velké byty investoři situují do plánovaných domů.

Kolik z toho má být městských bytů?

Městské byty od počátečních úvah zahrnují pětinu, možná až čtvrtinu všech budoucích bytů. Ovšem podléhá to více faktorům – prováděným tržním konzultacím, o který sektor bud mít který investor zájem, a hlavně podmínkám Státního fondu podpory investic, od něhož potřebujeme dotace. Ten umožňuje v aktuální tranži dosáhnout jednomu žadateli na 250 milionů korun investice do dostupného bydlení. To je v našem případě aktuálně jeden „pruh“ bytových domů v severním sektoru o zhruba 60 až 70 bytech. My doporučujeme, aby ta první řada domů naproti domu se zvláštním režimem byla určena pro městské byty a aby vznikly v první etapě. Chceme, aby to byly byty velké 30 až 55 metrů čtverečních, to je od garsonky až po slušné 2+1.

Z čeho vycházíte, že právě tak má vypadat městské bydlení?

Z toho, o jaké byty je největší zájem při pronájmech městských bytů. Nejvíc o byty žádají rodiny s jedním či dvěma malými dětmi a v drtivé většině žádají o byty této velikosti. I sociologové nám říkají, že městské bydlení nemají být velké byty, protože když pak děti odejdou z domova, zůstanou rodiče ve velkém bytě sami a už to ani finančně nemohou utáhnout. My v takových případech ale můžeme nabídnout směnu za menší byt.

Koncept celé čtvrti jste představili v roce 2021, ale uběhly už čtyři roky. Jste ve skluzu?

Mohli jsme být možná o půl, tři čtvrtě roku rychlejší. Budování celé čtvrti na úřadu nikdy neprobíhalo. Koordinovat to území je těžká disciplína, to úřady většinou neumí a ani na to nemáme lidi. Z Institutu pro plánování a rozvoj Hlavního města Prahy nám radili – zkuste napřed takového koordinátora vybrat do svých řad. To jsme zkusili, v roce 2023 nastoupila koordinátorka a loni v březnu zase odešla. Realita ji vyděsila. To prostě musí být kovaný odborník. Tak jsme nakonec vybrali loni firmu 4ct, která byla i součástí vítězného týmu Normy a zodpovídala za ekonomiku. To nejsou nováčci, pomáhali například řešit Brnu zapeklitou situaci kolem nádraží. Ano, pokus s radničním koordinátorem nevyšel, a to je to zdržení. Toho času je trošku škoda, ale všichni odborníci nám říkají, že udržet si ambici a připravit to území dobře není záležitost jednoho volebního období.

Takže nový externí koordinátor připravil tržní konzultace se zájemci, kteří chtějí ve Dvorcích stavět?

Ano, ty už máme za sebou, loni na jaře probíhaly konzultace se zájemci o výstavbu domova se zvláštním režimem. Napřed jich bylo dvanáct, ve finále jich zbylo šest. Pro některé zájemce byl náš plán na zařízení s 80 lůžky a plus dvaceti pro odlehčovací služby malý. Probíhaly také tržní konzultace se zájemci o výstavbu bytových domů.

Kolik je zájemců o výstavbu bydlení?

Tam je v užším výběru zhruba dvanáct zájemců. Zvažovali jsme dvě možnosti, kudy výstavbu zahájit. Díky tomu, že chceme v severní části začít stavbou seniorského zařízení a objevili jsme možnost nového napojení komunikací kolem výměníku s tělocvičnou do Náchodského sídliště, tak nejsme závislí na armádě jako v první variantě. Armáda nám před rokem poslala dopis, že když bude souhlasit s řešením kolem jejich výstrojního skladu a Kyjevské ulice, požaduje změnit územní plán v Klokotech. To se s nimi dá určitě dohodnout, ale územní plán může měnit pouze zastupitelstvo, to trvá minimálně rok. Takže začínáme od severu. Staví se hala pro druhou ledovou plochu, začne se stavět domov se zvláštním režimem.

Jaký je časový plán?

Prodáme pozemek jednomu ze šesti zájemců o stavbu domova se zvláštním režimem. Koncem roku by o tom zastupitelstvo mohlo rozhodnout a příští rok by se mohlo začít stavět. Za peníze, které utržíme za pozemek, chceme postavit kříž prvních komunikací včetně infrastruktury, chodníků, povrchu. Zde by se stavěly první bytové domy pod domovem se zvláštním režimem – buď dvě řady ze sebou nebo vedle sebe. Příští rok počítáme s jejich projektováním, abychom mohli žádat Státní fond podpory investic o příspěvek, který je ohraničený částkou 250 milionů. A pak by se přešlo do další části čtvrti, kde jsou navrženy townhousy. Ve dvanáctce uchazečů o výstavbu jsou velcí hráči jako Penta, i menší, třeba výrobce dřevostaveb, který by chtěl postavit jednu řadu domů. Zatím nejsme schopni říct, kolik firem tam bude operovat. Teď musíme s právníky a finančníky vymyslet správně podmínky výběrových řízení, abychom mohli pozemky transparentně převést.

A jaký je osud takzvaného deskového domu u parku?

Tam je problém, že tato plocha není v územním plánu pro bytovou výstavbu, ale pro dopravní využití a sport. Musel by se změnit územní plán. Já osobně bych si přál ukončit park něčím lepším, než je deskový dům. Něco by se tam postavit mělo, aby se opticky odstínil pohled na zimní stadion a parkoviště.

Nabízíte investorům i tento prostor?

Nenabízíme, protože změna územního plánu není hotová. Zahájení změny bylo z programu zastupitelstva staženo. Čekáme na vyjasnění s Bytesem, zda tolik městských bytů vůbec město zvládne spravovat. Návrh změny zahrnuje tři lokality. Záleží na tom, jestli tato změna územního plánu bude průchozí i pro všechny dotčené orgány a veřejnost.

Můžete tedy shrnout nejbližší kroky ve Dvorcích?

Staví se druhá ledová plocha, příští rok by se mělo kopnout do země pro dům se zvláštním režimem, zároveň by se měl udělat kříž komunikací pod ním. U komunikace se mohou začít stavět první bytové domy, část by mohl v této lokalitě stavět developer – buď pro sebe, že byty rozprodá, nebo si u něj město objedná výstavbu městských bytů.

Městské byty budou nájemní?

Ano, určitě. Nepředpokládáme, že by nájemní byty budovali soukromí investoři.

Začíná se mluvit o tom, že města jdou na ruku developerům, pozemky přenechávají jim, ti postaví buď byty na prodej a nebo ceny pronájmů ženou vzhůru. A i města pak navyšují nájmy v městských bytech s tím, že se musí přiblížit obvyklé ceně…

Já jsem to také četl, byl jsem ale i na jedné konferenci, kde byznysmeni říkali tehdejšímu ministru Bartošovi, že by chtěli stavět dostupné bydlení. I na tom mají založen svůj byznys, nejen na výstavbě drahých bytů. Říkali, že mít možnost si za rozumné peníze pořídit vlastní bydlení je úplně základní věc pro lidi, aby žili důstojný život, protože jinak občané nevěří systému vůbec nic. Zaznívalo, že pomalá výstavba už neohrožuje jen byznys, ale důvěru v demokratický systém a hodnoty západní civilizace, protože lidi budou uvržení do chaosu. Developeři tam upozorňovali, že v dnešní době dezinformací, když nevymyslíme systém, jak se stát postaví za dostupné bydlení, tak to může ohrozit celé zřízení. Upozorňovali na podmínky státu, které nejsou rozumné už ve smyslu dlouho trvajícího stavebního řízení. V Praze trvá povolení projektu i dvanáct, patnáct let. Tím pak byty nakonec stojí tolik, že na to nikdo nemá.

Bylo by reálné, aby celou čtvrť Dvorce postavilo samo město?

To bychom museli mít v současném odhadu kolem pěti miliard. To nikdy Tábor mít nebude, ani mu na to nikdo nepůjčí. Potřebujeme tedy spolupráci soukromých investorů, ale chceme vznikající čtvrť mít pod kontrolou. Aby byla správně navržena s diverzifikací obyvatel. Aby to nebylo Beverly Hills, ale čtvrť pro všechny skupiny obyvatel.